在2013年到2016年期间，李嘉诚陆续卖掉了内地多处的商场和写字楼，当时不少人嘲笑他过于谨慎，觉得他错过了之后几年房价的上涨行情，实际上他并非成功逃顶，而是看透了高杠杆推动下的房价难以持久维持，后来事实也证明，三四线城市库存不断积压，一些地方房子建好了却卖不动，租也租不出去，他当年的退出并不是靠运气，而是明白房地产不是永动机，它会喘息，也会停转。
从2024年起，全国新房交易量逐步回暖，但价格并未随之上涨，这说明购房需求已被提前消耗，年轻人推迟结婚、减少生育，改善型住房的购买动力也显得平缓，同时开发商仍在清理库存，二手房挂牌数量达到新高，尤其在缺乏产业支撑、人口外流的城市，房屋挂售一年都难以成交，更现实的是，到2025年，人们更倾向于提前偿还贷款，而非新增借贷，居民新增房贷较前一年下降超过四成，如今银行审批房贷时，不仅关注首付是否充足，更看重月收入能否覆盖月供，现金流已成为硬性标准。
过去人们买房时，关心的是房价会不会上涨，现在却担心房子能不能卖出去，2026年北京、上海、广州、深圳这些大城市的核心区域房价上涨了3%到5%，而东北、西北一些地级市的房价还在下跌，有的地方跌幅超过20%，同一个国家里出现了两种不同的市场局面，政策也在调整，比如降低首付比例、调低贷款利率、发放购房补贴，主要目的不是推高价格，而是促进交易活跃起来，中国人民银行在2025年已经明确表示，要稳定市场，但不会采取刺激措施，房子越来越像一件耐用消费品，贝壳平台的数据显示，2025年买房的群体中，78%是为了自己居住，只有两成多的人是出于投资考虑，这个比例在五年前还不到60%。
政府不再提救市这件事了，2024年推动三大工程，包括建保障房、改造城中村和平急两用设施，到了2025年，很多城市开始搞以旧换新，甚至直接收购滞销的房子，说法也变了，从促进健康发展转向防止系统性风险，钱不再像以前那样到处撒，而是有针对性地给到真正需要的人，比如刚需群体，或者能盘活存量的地方。
我观察下来，现在真正值得买的房子，不是看地段多老或者名气多大，而是有实际支撑的，产业稳定、人口流入、学校和医院配套齐全，这些地方就算暂时不涨，至少不会大跌，反过来，有些城市只靠房票政策维持，人口持续外流，配套跟不上，房子越建越多，最后可能连租金都覆盖不了物业费，这种资产看起来是房产，其实是负债。
很多人还在等房价大跌，想着2018年那种机会还会出现，其实市场没变慢，只是大家还没转过弯来，以前靠信息差和杠杆就能买房上车，现在得仔细算账、看好城市、盯紧现金流，你先问自己三个问题：这个城市未来五年会不会有人口流入，这套房子三年内急用钱能不能顺利卖掉，你家月收入去掉所有开销还能不能稳定负担月供，答得上来再考虑买房，答不上就先别着急。
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